전세 보증금을 돌려받지 못하면 어떤 순서로 대응하나요?

보증금 반환은 계약을 제대로 끝내는 데서 시작합니다. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이렇게 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의2).

1. 반환 요구를 기록으로 남깁니다. 끝나는 날짜, 돌려받을 금액, 이사 예정일을 적어 문자나 내용증명으로 보냅니다. 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 보므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 서둘러 집과 주소를 먼저 비우지 않습니다.
2. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤 주소를 옮깁니다.
3. 지급명령이나 소송으로 판결 등을 받습니다. 지급명령은 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생기고, 이의하면 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 보아 소송이 이어집니다(민사소송법 제470조, 제472조 제2항, 제474조). 보증금반환소송에는 소액사건 절차의 특칙이 적용되어, 판사가 바로 변론기일을 정할 수 있고 되도록 한 번의 기일로 심리를 마치게 되어 있습니다(주택임대차보호법 제13조, 소액사건심판법 제7조).
4. 판결 등으로 집을 경매에 부칩니다. 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있지만, 배당받은 보증금을 실제로 받으려면 경매로 집을 산 사람에게 집을 넘겨주어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항·제3항).

보증금 반환 보증에 가입했다면 보증기관이 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 넘겨받아 그 금액 범위에서 우선변제권을 이어받을 수 있습니다. 그런데 그 사이 임차인이 주소를 옮겨 대항요건을 잃거나 임차권등기가 말소되면 보증기관은 이 권리를 쓰지 못합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제7항·제8항). 보증기관의 처리가 끝나기 전에 전출이나 등기 말소를 서두르면 안 되는 이유입니다.

경매로 넘어간 뒤에도 다툼이 끝나지 않을 수 있습니다. 배당 순위나 금액에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있어, 배당표가 나온 뒤 보증금 지급이 늦어지기도 합니다.