건설·하자

설명

이런 상황이면

• 새로 지은 건물에서 물이 새는데 시공사가 고쳐 주지 않아요
• 공사가 약속한 날짜보다 한참 늦어져 입주를 못 하고 있어요
• 공사를 맡긴 업체가 공사를 하다 말고 연락이 끊겼어요
• 입주한 아파트 벽에 금이 가고 있어서 하자보수를 요구하고 싶어요
• 공사를 마쳤는데 건축주가 하자를 이유로 잔금을 주지 않아요

사건 흐름

1. 1단계 내용증명·협의상대방에게 요구하는 내용을 서면으로 알리고, 협의로 풀 수 있는지 살피는 단계입니다.
2. 2단계 소 제기·조정법원에 소장을 내거나 조정을 신청해 다툼을 법원 절차로 옮기는 단계입니다.
3. 3단계 변론·증거양쪽이 주장과 증거를 내고 법원이 다툴 점을 정리하는 단계입니다.
4. 4단계 판결·항소법원이 판결을 선고하는 단계입니다. 판결에 불복하면 정해진 기간 안에 항소할 수 있습니다.
5. 5단계 집행판결 등으로 정해진 돈을 상대방이 내지 않을 때 상대방 재산에 강제집행을 신청하는 단계입니다.

준비 자료

자주 묻는 질문

공사대금은 언제까지 청구할 수 있나요?

공사를 맡은 사람의 공사에 관한 채권은 3년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다(민법 제163조 제3호). 이 기간은 대금을 청구할 수 있게 된 때부터 세므로(민법 제166조 제1항), 계약서에 정한 지급 날짜나 공사를 마쳐 넘겨준 날을 먼저 확인하세요. 대금을 나눠 받기로 했다면 회차마다 받을 날짜가 다를 수 있으니 각각 적어 두세요.

하자가 있으면 잔금을 주지 않아도 되나요?

맡긴 쪽이 하자 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구하는 경우, 그 배상과 남은 공사대금 지급은 서로 맞바꾸어 이행하는 관계가 됩니다(민법 제667조 제2항·제3항, 제536조). 다만 하자의 정도에 비해 지나치게 많은 대금을 붙잡아 두면 다툼이 커질 수 있으므로, 하자의 내용과 고치는 데 드는 비용을 견적서로 정리해 두세요. 공사를 맡은 쪽이라면 하자라고 주장하는 부분이 계약 내용과 다른 것인지 사진과 설계도로 맞춰 보세요.

하자가 심하면 계약을 없던 일로 할 수 있나요?

완성된 결과물의 하자 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없으면 맡긴 쪽은 계약을 해제할 수 있지만, 건물이나 그 밖의 토지에 지은 공작물은 이 이유로 해제할 수 없도록 정해져 있습니다(민법 제668조). 그래서 건물 공사에서는 하자 보수나 손해배상을 청구하는 방식으로 다투게 됩니다(민법 제667조). 하자 부위의 사진과 감정에 쓸 자료를 미리 모아 두세요.

아파트 하자는 누구에게, 언제까지 요구하나요?

아파트처럼 나누어 분양된 건물은 분양한 회사와 법이 정한 시공사가 집을 분양받은 사람(구분소유자)에게 하자 책임을 집니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조). 다만 시공사에게 손해배상을 구하는 것은 분양한 회사가 파산하거나 배상할 돈이 없는 경우 등으로 한정됩니다(같은 조 제3항). 건물의 주요구조부(건물을 떠받치는 주요 부분)와 지반공사 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 5년을 넘지 않는 범위에서 대통령령이 하자 종류별로 정한 기간이며, 하자로 건물이 무너지거나 훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다(같은 법 제9조의2). 기간은 내 집 부분은 넘겨받은 날, 공용 부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 세므로, 하자를 발견하면 내 하자에 적용되는 기간부터 확인하고 바로 요구하세요.

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