매매·소유권

설명

이런 상황이면

• 잔금까지 치렀는데 파는 분이 소유권 이전 등기를 해 주지 않아요
• 계약한 집을 파는 분이 다른 사람에게 또 팔려고 하는 것 같아요
• 산 건물에 계약 때 듣지 못한 누수가 있어서 손해를 물어 달라고 하고 싶어요
• 오래 써 온 땅의 경계를 두고 옆집과 다툼이 생겼어요
• 집을 팔았는데 사는 분이 잔금 날짜가 지나도 대금을 치르지 않아요

사건 흐름

1. 1단계 내용증명·협의상대방에게 요구하는 내용을 서면으로 알리고, 협의로 풀 수 있는지 살피는 단계입니다.
2. 2단계 소 제기·조정법원에 소장을 내거나 조정을 신청해 다툼을 법원 절차로 옮기는 단계입니다.
3. 3단계 변론·증거양쪽이 주장과 증거를 내고 법원이 다툴 점을 정리하는 단계입니다.
4. 4단계 판결·항소법원이 판결을 선고하는 단계입니다. 판결에 불복하면 정해진 기간 안에 항소할 수 있습니다.
5. 5단계 집행판결 등으로 정해진 돈을 상대방이 내지 않을 때 상대방 재산에 강제집행을 신청하는 단계입니다.

준비 자료

자주 묻는 질문

잔금을 다 치렀는데 파는 사람이 등기를 넘겨주지 않아요. 어떻게 하나요?

부동산 소유권은 등기를 마쳐야 넘어오므로(민법 제186조), 대금을 다 치렀더라도 등기 전에는 파는 사람이 다른 사람에게 넘기거나 담보를 잡힐 수 있습니다. 그럴 염려가 있다면 처분금지가처분을 먼저 신청하고(민사집행법 제300조), 소유권이전등기를 해 달라는 소송을 내는 방법을 살펴봅니다. 계약서, 대금을 보낸 내역, 등기를 요구한 문자나 내용증명을 모아 두세요.

산 집에서 나중에 하자를 발견했어요. 언제까지 말해야 하나요?

산 부동산에 하자가 있으면 사는 사람은 손해배상을 청구할 수 있고, 그 하자 때문에 계약의 목적을 이룰 수 없다면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제580조, 제575조). 다만 계약할 때 하자를 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우는 다릅니다. 이 권리는 하자가 있다는 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로(민법 제582조), 하자를 발견한 날짜와 사진을 남기고 곧바로 파는 사람에게 기록이 남는 방법으로 요구하세요.

다른 사람 이름으로 등기해 둔 부동산은 어떻게 되나요?

다른 사람 이름으로 등기하기로 한 약속(명의신탁약정)과 그에 따른 등기는 원칙적으로 효력이 없지만, 그 사이 부동산을 넘겨받은 제3자에게는 이 무효를 내세울 수 없습니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조). 명의신탁은 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다(같은 법 제5조, 제7조). 다만 종중의 부동산을 종중이 아닌 사람 이름으로, 부부 사이에 배우자 이름으로, 종교단체 산하 조직의 부동산을 그 종교단체 이름으로 등기한 경우로서 세금을 피하거나 강제집행을 면하거나 법령상 제한을 피하려는 목적이 아니라면 이 규정들이 적용되지 않습니다(같은 법 제8조). 누가 대금을 냈는지, 왜 그 이름으로 등기했는지에 따라 다툴 방법이 달라지므로 대금 출처와 당시 주고받은 기록을 정리해 두세요.

남의 땅을 오래 써 왔는데 제 땅이 될 수 있나요?

20년 동안 소유할 뜻으로 평온하고 공공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기를 함으로써 그 소유권을 취득한다고 법에 정해져 있습니다(민법 제245조 제1항). 20년이 지났다고 바로 소유자가 되는 것이 아니라, 소유자에게 등기를 넘겨 달라고 청구해 등기를 마쳐야 합니다. 다만 사거나 물려받는 등 소유자가 될 근거 없이 남의 땅인 줄 알면서 쓰기 시작했다면 소유할 뜻이 있었다고 보기 어려울 수 있으니, 언제부터 어떤 경위로 쓰기 시작했는지 보여 줄 옛 사진과 측량 기록을 모아 두세요.

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