부동산·임대차·건설 / 임대차·보증금
임대차·보증금
설명
전세·월세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했거나 계약 갱신을 두고 다툼이 생긴 임차인, 반대로 집이나 상가를 비워 받는 문제로 고민하는 임대인이 이 쪽을 찾습니다. 계약서와 전입신고·확정일자 기록부터 확인하는 것이 출발점입니다.
주택을 빌린 사람(임차인)은 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘(대항력)이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 여기에 계약서에 확정일자를 받아 두면 경매나 공매 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리(우선변제권)가 생깁니다(같은 법 제3조의2). 상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 대항력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조).
임차인이라면 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 할 때, 짐을 빼고 주소를 옮기기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것부터 살펴보세요. 임차권등기가 마쳐진 뒤에는 이사하거나 주소를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 계약서, 보증금을 보낸 내역, 전입신고·확정일자 기록, 집주인과 주고받은 메시지를 모아 두세요.
임대인이라면 임차인이 정해진 기간 안에 계약 갱신을 요구할 때 직접 살려는 경우처럼 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없으므로(주택임대차보호법 제6조의3), 거절하려면 그 사유와 근거를 미리 정리해 두어야 합니다. 직접 살겠다며 갱신을 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 임차인의 손해를 배상해야 합니다(같은 조 제5항). 임대차 기간이 끝나도 보증금을 돌려줄 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 보므로(같은 법 제4조 제2항), 돌려줄 날짜와 집을 비울 날짜를 함께 정해 기록으로 남겨 두세요.
상가를 빌렸다면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 처음 계약한 때부터 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 거절하는 등으로 권리금 받는 것을 방해하면 손해배상을 청구할 수 있습니다(같은 법 제10조의4). 전세 사기가 의심되어 형사 고소를 함께 생각한다면 사기·투자사기 안내도 참고하세요.
이런 상황이면
- 전세 계약이 끝났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 해요
- 이사를 가야 하는데 보증금을 아직 못 받아서 어떻게 해야 할지 모르겠어요
- 살던 집이 경매에 넘어간다는 통지를 받았어요
- 상가 계약 갱신을 요구했더니 건물주가 나가 달라고 해요
- 제가 직접 들어가 살려고 갱신을 거절했는데 세입자가 나가지 않겠다고 해요
사건 흐름
- 1단계 내용증명·협의상대방에게 요구하는 내용을 서면으로 알리고, 협의로 풀 수 있는지 살피는 단계입니다.
- 2단계 소 제기·조정법원에 소장을 내거나 조정을 신청해 다툼을 법원 절차로 옮기는 단계입니다.
- 3단계 변론·증거양쪽이 주장과 증거를 내고 법원이 다툴 점을 정리하는 단계입니다.
- 4단계 판결·항소법원이 판결을 선고하는 단계입니다. 판결에 불복하면 정해진 기간 안에 항소할 수 있습니다.
- 5단계 집행판결 등으로 정해진 돈을 상대방이 내지 않을 때 상대방 재산에 강제집행을 신청하는 단계입니다.
준비 자료
내용증명·협의
- 계약서·차용증 등 약속을 적은 서류
- 돈을 보내거나 받은 내역
- 상대방과 주고받은 문자·메일
- 날짜 순서로 적은 사실관계 메모
소 제기·조정
- 상대방의 이름·주소·연락처
- 청구할 금액과 그 근거
- 내용증명을 보냈다면 그 사본
변론·증거
- 상대방이 낸 답변서·준비서면
- 주장을 뒷받침할 증거 자료
- 사실을 아는 사람의 연락처
판결·항소
- 판결문
- 판결문을 받은 날짜
- 그동안 낸 서면과 증거의 사본
집행
- 판결문·조정조서 등 집행에 쓰는 서류
- 상대방 재산에 관해 알고 있는 정보
- 그동안 받은 돈이 있다면 그 내역
자주 묻는 질문
- 보증금을 못 받은 채로 이사를 가야 하는데 어떻게 하나요?
- 보증금을 돌려받지 못한 채 주소를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못했다면 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐진 뒤에는 이사하더라도 이미 얻은 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로 영수증을 보관하세요(같은 조 제8항). 등기가 실제로 마쳐졌는지 등기사항증명서로 확인한 다음 이사하세요.
- 집주인이 바뀌었어요. 보증금은 누구에게 받아야 하나요?
- 대항력을 갖춘 임차인이라면 집을 산 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 그래서 계약이 끝나면 새 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 전입신고를 한 날짜와 집주인이 바뀐 날짜를 주민등록 기록과 등기사항증명서로 확인해 두세요. 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기므로, 전입신고한 날 집주인이 바뀌었다면 따로 살펴봐야 합니다.
- 주택 계약 갱신은 언제, 몇 번 요구할 수 있나요?
- 주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 하므로, 끝나는 날짜를 먼저 확인하고 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구하세요(주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항). 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 계약의 기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항). 임대인은 차임(월세)을 2기분에 이르도록 밀린 적이 있거나 직접 살려는 경우처럼 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다. 요구는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하세요.
- 상가를 나가면서 권리금을 받을 수 있나요?
- 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지 임차인이 주선한 새 임차인에게서 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 되지만, 차임을 3기분에 이르도록 밀린 경우처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있으면 다릅니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항). 방해로 손해가 생겼다면 배상을 청구할 수 있는데, 이 권리는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 사라집니다(같은 조 제4항). 새 임차인을 소개한 내용과 임대인이 거절한 말이나 문자를 날짜와 함께 남겨 두세요.
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이 글은 일반적인 설명이며 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 달라 결과도 다를 수 있습니다.
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